임대인 : 건물주, 빌려주는 사람
임차인 : 세입자, 빌리는 사람
보증금 : 월세를 내지 못하거나 건물에 고의적인 훼손을 가할 경우를 대비해 임대인이 임대기간 동안 거치 후 계약 만료시 임차인에게 돌려주는 돈
월세 : 매월 임차인이 임대인에게 지불하는 건물(방) 사용료
관리비 : 통상 수도세, 복도 청소비, 공용전기 등을 포함한 매월 관리비
보증금과 월세의 조정.
월세 1만원에 보증금 100만원으로 생각하는게 일반적이다.
보증금 500만원에 월세 30만원은 통상 보증금 1000만원에 월세 25만원과 동일한 가치로 판단한다.
사실상 임대인의 융통성에 달린 것으로 월세/보증금 선호하는 부분이 달라짐에 따라 약간의 차이가 생길수도 있다
월세의 경우 보통 보증금과 매월 지급해야하는 월세를 내야 한다.
전세는 매달내는 월세를 내지 않고 보증금만 내놓고 매월 관리비를 내는 것이 보통이다.
팁0. 미리미리 방을 알아봐라
서둘러서 급하게 구하면 안된다.
장거리 이사를 할 경우 하루만에 승부볼 생각하지 말고 아예 몇일 모텔을 잡아서라도
발품 팔면서 가능한 미리, 천천히 구하겠다는 생각으로 방을 알아 보는게 좋다.
인터넷 매물정보는 미끼정보인 경우도 많고 실제 방을 제대로 알수가 없다.
인터넷 보는 시간에 현지에 가서 발품 파는게 빠르다.
팁 1. 관리비는 월세에 포함하지 않는게 좋다.
가끔 관리비를 월세에 포함해서 보증금 500, 월세(관리비포함) 38 이렇게 계약하는 곳이 있는데
부동산을 끼고 계약 시 복비라고 부르는 매매수수료를 부동산 중개업자에게 줘야 하는데
관리비를 월세에 포함하면 복비도 조금이나마 올라간다.
보증금 500, 월세 35, 관리비 3만원 이렇게 계약하면 조금이나마 돈을 아낄 수 있다.
팁 2. 가계약은 임대차계약서를 쓰고 하는게 좋다.
이사 당일날 계약금(일반적으로 월세 보증금) 잔금을 치르고
원하는 방을 미리 찜해놓는 의미로 가계약금(10만원 내지는 10퍼센트)을 걸어두는게 보통이다.
이것을 "가계약" 이라고들 부른다.
임대차계약서 라는 것이 보통 정형화되어 있어 대걔 비슷하지만
별난 진상 집주인을 만나면
"퇴실시 청소비 5만원 지급", "월세 선불(보통은 후불이 많다)", "애완동물 금지(이건 장점일수도 있지만)"
등등 각종 특약 이란 것을 집 구경 갈때는 아무말 없다고 계약서 쓸때 갑자기 거는 사람들이 있다.
이사 오기 전에 미리 임대차계약서를 작성해두지 않으면 각종 별난 특약을 만날 수도 있다.
(물론 임차 기간의 계약과 연장 등 임대차 보호법의 기본적인 임차인 보호에 어긋나는 특약은 계약서에 작성하고
도장을 찍더라도 무효하다)
이사하기 전에 미리 임대차 계약서를 작성하고 꺼림칙한 조항이나 용납할 수 없는 조건이 있다면
계약금 걸지 말고 과감히 계약을 포기하고 다른 방을 알아보는 것이 좋다.
팁3. 방을 볼때 주의 깊게 봐야 할 것들.
1. 화장실 변기 물을 내려봤을때 시원하게 콰르르르르 잘 빠지는지 확인한다.
2. 화장실, 싱크대 수도의 수압이 충분히 센지 확인해야 한다.
3. 장판 끄트머리를 살짝 들어서 밑에 곰팡이가 쓸지는 않았는지 확인한다.
4. 냉장고 가스렌지, 세탁기 등 옵션 사항이 어떤것들이 있는지 확인한다.
5. 도시가스가 들어오는지, 개별 전기 사용인지 물어보고 확인한다
팁4. 이사후 방에 살면서 주의점.
1. 벽에 못은 꼭 필요할 떄만 박고 미리 주인 허락을 받아라.
2. 보조키, 보조전자키를 설치할때는 퇴실 시 어떻게 할 것인지 미리 생각하라.
(원래 보조키가 있던 자리에 보조 전자키를 설치 시 기존 보조키로 원상복구 하거나
전자키를 집에 두고 나오는 방법이 있다)
그리고 전자키 설치도 미리 집주인에게 통보하는게 좋다.
팁5. 방을 나올때 해야 할 것들
계약서 상의 기간만 채우고 방을 나오고 싶은 경우 적어도 한달 전에는 미리 얘기해라.
(법적으로 통상 만료기간 한달 후 까지는 괜찮지만 한달 전에 미리 얘기하는게 서로 편하다)
개별 가스, 전기를 사용할 경우 이사하는 날 아침에 전기는 두꺼비집을 내리고, 가스는 밸브를 잠근 후에
가스의 경우 본인이 사용하는 가스회사 상담 센터에 전화하면 계량기 확인하여 숫자 불러주면 잔여 대금을 알려준다
(가스회사에 따라 직원이 빠른 시간내 (통상 1시간 이내) 건물에 방문 하는 경우도 있다)
전기의 경우 한국전력 상담센터에 전화해서 마찬가지로 계량기 숫자를 알려주면 잔여 대금을 알려준다.
전기, 가스 모두 잔여 대금을 본인의 전용계좌(상담센터에서 알려준다)를 확인하고 입금하면 끝.
방을 뺄때 쇼파, 냉장고 같은 큰 폐기물은 해당 동사무소에서 스티커를 발부 받거나 별도 안내에 따라야 한다.
이사 당일날 하면 힘드니까 미리 버릴 준비해두는게 좋다.
팁6. 월세 계약기간은 1년만 해라(feat.묵시적 갱신)
임대차 계약의 기간을 2년 미만으로 하더라도 2년 까지는 묵시적 갱신이라 하여 별도의 계약서 작성 없이
2년 까지는 연장 할 수 있다. 이것을 임대차 기간의 묵시적 갱신 이라 한다.
묵시적 갱신에 의해 연장되는 기간 중에는 임차인(세입자)가 중도 계약해지를 원할 시 임대인(집주인)에게
통보 후 3개월 이후에는 중도 계약해지도 가능하다. (가끔 다음 세입자가 안 들어왔다고 해지를 거부하려는 진상 임대인도 있다)
구두 통보를 해도 되지만 살면서 진상짓을 많이한 임대인에게는
"내용증명" 이라는 걸 미리 보내는 것도 좋다.
처음에 임대차 계약서를 쓸 때 계약기간은 1년만 해도 2년은 살수 있고
중간에 1년의 계약기간을 채우지 못하더라도 겪는 곤란이 줄어든다. 또한 위에 적었듯이 1년 이상 살면 도중 해지가 편해진다.
1년으로 계약 한다고 해서 계약하지 않겠다고 하는 임대인은 보지 못했고 또 거의 없을 거다.
팁7. 계약서 없는 거래, 임차인과 계약 하지마라
1년 계약해서 살고 있는데 사정이 있어서 남은기간 채워 주실분 찾는 사람이 있다.
그런 방에 들어갈 경우 기존 임차인과 임대인의 계약을 해지하고 임대인과 새로 계약을 맺어야 한다.
팁8. 계약완료, 이사 후에는 확정신고를 해라
임대차계약서, 주민등록증, 도장, 수수로(몇백원) 을 가지고
해당 주민센터(동사무소)에 가서 전입신고 및 확정신고를 해야 한다.
차후 재산권에 분쟁이 생길 시 임차인의 권리를 보호해주는 역할을 한다.
팁 9. 계약시 건물의 등기부등본을 확인하라
부동산 계약/가계약시 부동산 중개업자가 미리 알아서 등기부등본을 떼서 보여주거나
요구하면 어렵지 않게 조회, 출력해서 보여준다. (무료 조회라 프린트 비용 밖에 들지 않는다)
계약서상의 임대인과 건물주가 일치 하는지 확인하여야 하는데
소규모 원룸의 경우 임대 계약 하러 오는 사람이 대리인인 경우도 많다.
(이 경우 대리인증명서 등 증빙해야 하지만 ... 현실적으로는 그렇게 까지 하는 경우는 많지 않다)
문제가 생길 경우 부동산에서 책임지는게 보통이다. --> 대리인과 계약의 경우 유도리와 법에서 참 애매하다.
나도 대리인(관리인)과 계약해봤지만 차후 문제가 생기진 않았지만 찜찜한건 사실이다.
등기부등본에는 건물에 대한 소유권/담보 대출에 관한 사항이 나오므로 미리 확인하자.
단순히 약간의 대출이 있다고 해서 문제가 될건 없다.
(고급형 오피스텔의 경우 등기부 등본을 보면 호실별로 주인이 달라서 일반 원룸맨션 건물과 좀 다르니까 당황하지 말자)
팁 10. 계약기간을 채우지 못하고 도중에 나와야 할 경우
임대인(집주인)에게 사정이 생겨 방을 뺴야 할거 같다고 말하면 집주인이 방을 내놓거나
임차인이 알아서 다음 세입자를 구하라고 할 것이다.
계약기간이 남은 경우 임대인은 손해볼 것이 없으니 새로운 세입자를 구하는데 소극적이므로
본인이 직접 방이 빨리 나갈 수 있도록 노력해야 한다.
계약기간을 채우지 못하고 부동산에서 새로운 임차인을 구하는데 성공할 경우
본인이 임대 계약한 금액만큼의 복비를 부동산에 지급해야 한다.
(만약 새로운 임차인에게 보증금+월세를 더 올려받더라도 현재 임차인(본인)은 입주시 계약한
금액에 대한 복비 계산을 하면 된다.)
팁 11. 자신 없으면 경험 많은 친지, 지인의 도움을 받아라
어무이 아부지 삼촌 아제 등등 믿을 수 있는 경험자의 도움을 받아라..
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