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서울대학교 경제학부의 이준구입니다.
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서울대학교 이준구 교수 홈페이지
다주택자가 집을 판다 해서 전월세 가격이 올라야 할 이유가 전혀 없다.
이재명 대통령이 주택 투기와의 일전을 선포하자 예상한 대로 기득권층 여기저기서 어깃장이 날아들고 있습니다.
눈앞에서 거액의 불로소득을 잃게 된 사람들과 이들을 비호하는 세력은 이런저런 이유를 대며 날선 여론전을 벌이고 있는 중이지요.
다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 선언은 주택 투기에 대한 싸움의 서막에 불과한데 벌써부터 심상치 않은 전운이 감돌고 있습니다.
부동산 기득권층이 내세우는 반대논리 중 많은 사람들이 설득력 있다고 생각하는 것은 그 조치가 주택임대시장에 심각한 부작용을 가져올 것이라는 주장입니다.
다주택자가 주택을 팔아버리면 임대주택 공급물량이 그만큼 줄어들 것이고, 이와 같은 공급물량 감소는 주택임대가격, 즉 전월세 가격의 상승으로 이어져 서민들의 삶을 더욱 압박하게 될 것이라는 논리입니다.
얼핏 보면 그럴듯한 주장이지만, 곰곰히 따져 보면 일고의 가치도 없는 허황된 논리라는 것이 바로 드러납니다.
모든 거래에는 판매하는 측과 구입하는 측의 두 사이드가 있습니다.
다주택자에게 주택을 팔라고 압박하는 것이 전월세 가격의 상승을 가져올 것이라는 주장은 오직 판매측 한 쪽만의 상황을 보고 내린 성급한 결론입니다.
전월세 가격에 궁극적으로 어떤 영향이 미치게 될지를 예측하려면 거래의 다른 사이드, 즉 구입측의 상황까지 함께 고려해야만 합니다.
예를 들어 다주택자가 가진 주택 다섯 채가 팔리면 거기에 전월세로 살던 사람이 집을 비워야 할 테니까 임대주텩 공급물량이 다섯 채 줄어든다는 것은 맞는 말입니다.
그런데 그 다섯 채의 주택을 사는 사람들의 입장에서는 어떤 변화가 생길까요?
이제는 집을 샀으니까 전월세에 들어가 살 필요가 없어졌고, 따라서 임대주택에 대한 수요가 바로 그 다섯 채만큼 줄어들게 아닙니까?
이렇게 공급물량이 줄어든 만큼 수요물량이 똑같은 크기로 줄어든다면 전월세 가격에 오는 영향은 지극히 미미할 것입니다.
부동산 기득권층이 주장하는 전월세 가격의 일방적 상승이 일어나야 할 하등의 이유가 없다는 말입니다.
전월세 가격의 상승을 불러와 서민층의 삶을 더욱 어렵게 만든다는 것은 오직 반대를 위한 반대일 뿐 하등의 논리적 근거가 없는 허황된 주장일 뿐입니다.
그 가능성이 아주 희박하지만 다주택자가 판 다섯 채가 세입자가 아닌 주택보유자가 사들였을 수도 있습니다.
그러나 이 경우도 새로 집을 구입해 다주택자가 된 사람이 그것을 임대해 줄 수밖에 없을 테니까 임대주택 공급물량과 임대가격에는 아무런 변화가 없을 겁니다.
결론적으로 말해 다주택자가 판 집을 세입자가 사든 주택보유자가 사든 전월세 가격에 오는 변화는 지극히 미미할 것입니다.
반대론자들은 다주택자가 정부의 바람대로 집을 파는 것이 아니라 자식에게 증여해 주는 방법을 선택할 것이라고 지적합니다.
이렇게 증여로 처분하는 경우에는 주택가격 안정효과가 파는 경우에 비해 떨어질 것은 분명합니다.
그러나 이 경우에도 주택임대시장에 미치는 효과는 앞서 본 경우와 전혀 다를 바 없습니다.
증여를 받는 다주택자의 자식들이 임대주택에 대한 수요를 똑같은 크기로 줄일 것이기 때문이지요.
지금까지 살펴본 것처럼 단기적인 관점에서 볼 때 다주택자가 집을 파는 것이 전월세 가격의 상승을 가져올 하등의 이유가 없습니다.
장기적인 관점에서 볼 때는 다주택자가 집을 파는 것이 전월세 가격의 하락으로 이어질 가능성이 있습니다.
다주택자들이 집을 대거 처분해 주택가격이 실제로 떨어지는 결과가 나타난다면 주택가격과 연동되어 결정되는 전월세 가격도 하락세로 돌아설 것이기 때문입니다.
우리 사회에는 조금만 생각해 봐도 허구임이 뻔한 엉터리 주장들이 온 사회에 만연되어 있습니다.
보수언론의 보도를 보면 소위 그 방면의 전문가를 자처하는 사람조차 그런 엉터리 주장을 천연덕스럽게 하는 것을 알 수 있습니다.
부동산 정책과 관련해 그런 엉터리 주장들이 특히 많이 유포되어 있고, 그것이 지금까지 합리적인 부동산 정책을 추진하는 데 큰 걸림돌로 작용해 왔습니다.
요즈음 돌아가는 상황에 대한 내 솔직한 심경을 말씀 드리자면, 일전을 불사할 결의로 부동산 기득권층과 맞서고 있는 이재명 대통령에게서 사이다 같은 시원함을 느낍니다.
그의 말대로 이번이 우리 사회의 숙원인 주택가격 안정을 성취할 처음이자 마지막 기회인지도 모릅니다.
무주택자는 물론 이 땅에 정의가 제대로 서야 한다고 믿는 모든 사람들이 그의 성공을 위해 힘을 모아줘야 한다고 믿습니다.