⚠ 쓴이는 관련 업계종사자X, 전세사기 안당하려고 여기저기서 야무지게 긁어모은 미세먼지 팁이고 잘못된 정보가 있으면 댓글로 알아서들 싸우면 돼~ 관여 전혀 안할 예정
1. 전세보다 월세, 매매 선호하기
[ 우리가 전세를 들어간다고해도 당장 모은돈이 있지 않은 이상 은행 전세자금대출일텐데 요즘 금리가 높아서 월세나, 이자나 또이또이기 때문에 전세 고민하는 익들은 월세를 추천, 월세는 지역마다 월세지원이 되는 곳이 있기때문에 혜택 잘 확인할것. ]
2. 빌라보다 아파트가 그나마 안전하다.
[ 구축 아파트 vs 신축 빌라로 따졌을때 당연히 월등히 구축아파트 안전하고, 신축 아파트 vs 신축 빌라 로 따졌을때도 전세라면 ‘아파트’가 그나마 안전하다 ]
3. 깡통전세 들어가지 않는다.
[ 보통 깡통전세의 경우에는 건물가의 50%이상이 융자, 나머지는 세입자의 전세금으로 자기 돈 1도 안들이고 건물을 매입 또는 건축한 건물인데.. 잘 모르는 사람들은 건물가가 30억인데 융자가 15억이면 안전한거 아니야? 하고 들어간다는 것. 나머지는 세입자(너희)의 전세금이야.. ]
4. 젊은 집주인인 경우는 피하는게 좋음
[ 난 개인적으로 20~40대가 건물주인인 건물은 피해
이건 내 개인적인 생각이기도 하고, 뉴스 참고해서 긁다보니까 대부분 집주인이 20대~40대의 많이 분포되어있더리고. 지금 집주인은 60대 할머니셔 ]
5. 건물에 집주인이 거주하고 있는 건물이 그나마 안전.
[ 무작정 살고있다고 안전하다는 건 아니고, 융자 비율이 안전비율 + 집주인이 거주하고 있으면 좀 더 안전해.
+ 1년마다 집주인이 융자금액을 조금이라도 갚아나가고 있는지 비교해보면 좋아 그럼 훨씬 안전함 ]
6. 변호사, 공인중개사도 전세사기 당한다.
[ 변호사도 법 공부하고, 공인중개사도 법 공부하잖아.
공중사는 심지어 업계 관련 종사자기도 하고, 아까 낮에 인티글 올라온 후로 공인중개사가 전세사기 당하는 일에 관해 좀 찾아봤는데 인티에도 몇몇 사례가 있었고, 뉴스에 나온적도 있더라고. 그래서 결론은 관련업계종사자건, 법을 잘 아는 사람도 당하는 사기니까 전세는 많이 고민해봤으면 좋겠어 ]
7. LH가 가능한 곳이 조금 더 안전함.
[ LH대출이 되는 곳이 정말 없긴 하지만 그만큼 안전하고, 전세보증보험은 필수야 위에 요건이랑 맞아 떨어지는데 LH가능하고 보증보험도 가능하다? 그럼 오래 전세로 살아도 돼...]
8. 부동산 가면 공인중개사인지 중개보조원인지 확인하기
[ 아까 글에서 긁었어! 중개사익도 확인하라고 했었고 웬만하면 공인중개사인 사람한테 매물을 구하는 편이 훨씬 낫대. 네이버 -> 씨리얼에서 중개사무소 검색하고 보조원인지 중개사인지 확인 가능함. 벌금 얘기가 있었는데 상대방이 보조원인지, 중개사인지 물었을때 사실고지의무?같은게 있어서 고지를 안하거나 거짓말을 하면 500만원..?까지 과태료를 물을 수 있대. 협회에서 정한거니까 꼭 확인하기. 그리고 공인중개사는 만약 이런 일에 휘말리게 되면 공인중개사 자격증이 자격취소되는 상황이 생길 수 있대. 그래서 공중사한테 매물을 구하는게 조금 더 안전하다고 하더라 ]
8-5. 손님 귀찮아하는 보조원이나 중개사는 피해
[ 부동산에 갔는데 매물 몇개 보여주고 실제로 보러가지는 않는 사람, 그냥 이거해요~ 괜찮아 하고 대충 대충 일처리 하려는 사람. 전화로 계속 연락와서 계약 안할거냐, 마음은 정했냐, 닦달하는 사람도 피해.. 진짜 이 세개만 걸러도 좋은 중개사&보조원이야. 난 이거 진짜 중요하다 생각해 ]
9. “저희는 전세 안해요. 위험해서” 하는 부동산이 좋은 부동산. 지금 시국에 전세 추천을 하는 부동산은 당연히 거르는게 좋고..! 만약 안한다 하는 부동산에 간곡히 부탁해서 전세 매물을 구한다면 그게 더 안전할거란 개인적인 생각..
9-5. 직거래는 개인적으로 나는 선호하지 않아
[ 매매가 아닌 이상 채소마켓 같은 곳에서 직거래로 중개수수료 아끼고 거래하자고 하는데 사실 난 이게 너무 위험하다고 생각들거든? 일반인은 권리분석을 할줄도 모르고, 권리관계를 볼줄도 모르고.. 집주인을 믿고 거래한다는건데 집주인이 어떤 사람인줄 알고 믿고 거래를 할까..? 전세금을 들고 나르는건 집주인인데... 부동산가서 거래한다고해서 걔네가 전세금을 책임져주는 것도 아니잖아? 라고 하지만 .. 권리분석하고 매물이 안전한지 아닌지 따져주는게 공인중개사가 하는 일이지 그 집에 들어갈지 안들어갈지의 선택은 내가 하는거구. 개인적으로 중개수수료 아끼려고 직거래는 아니라고 봐..! ]
10. 깡통전세가 위험한 건 이제 다들 알거고! 그럼 또 어떤 집이 위험한데? 하고 물으면 사실 전세는 전부 다 위험요소를 갖고 있어..! 융자가 없고, 집주인이 거주한다고해서 무조건 안전하지는 않아(그나마 안전하단뜻)
조금만 생각해보면 빌라가 매물로 나오는데 통건물이 매매가 잘 이루어지지 않잖아? 수요도 잘 없고.. 이게 경매로 나오면 반값인데 제값 다 주고 사고 싶은 사람은 잘 없잖아. 그래서 아무리 안전한 집이라고 해도 아까 중개익 말처럼 시기가 맞물려서 전세세입자가 우르르 들어오는 경우에
집주인이 마음만 먹으면 갖고 튈 수 있다는 거징
(이건 하느님이 와도 못 막아..)
예를 들어서 건물가가 20억이고 가구수가 22가구라고 가정해볼게. 22가구 중 5가구는 월세 세입자고 나머지 17가구는 전세세입자라고 가정할게! 월세 세입자의 보증금은 3천만원이고 5가구이니까 1억 5천만원, 전세세입자는 보증금이 1억 5천이라고 가정하고 17가구면 25억 5천만원
합치면 27억원.(보통은 이거보단 보증금이 높을거야)
그럼 건물가보다 7억이 높지?
근데 만약 저 건물에 융자가 30% 잡혀있다면?
-6억이잖아. 그럼 14억 건물에 27억 보증금이 걸려있는 상태가 되는데 마음만 먹으면 27억을 가지고 나를 수 있어
은행융자는 경매로 넘어가면 당연히 최우선변제권을 가진 월세 세입자 보증금을 제하고 6억을 가져가고, 이제 경매대금에서 최우선변제금액과 은행 융자를 갚고난 나머지 금액에서 전세 세입자의 선순위를 파악하는데.. 보통 경매 들어가면 50%니까 10억에서 1.5억을 제하고, 은행 융자 6억을 제하면 2.5억에서 선순위인 1등은 1억 5천 전부를
2등은 1억만. 이런식으로 배분이 되고 나머지는 전세금을 못받는 상황이 발생하는거지......
이렇듯 사기는 공인중개사라고 막을 수 있는게 아니야
변호사라고 막을 수 있는 것도 아니고...!
집주인 마음이기때문에... 나는 웬만하면 전세를 안들어가는 걸 추천해. 사실 운인 것 같아. 아무리 서류상 문제가 없다고 해도 집주인이 가지고 튀면 그만인 걸 ..
참, 월세를 권유하는 이유는 월세는 확정일자, 전입신고로 대항력이 발생하는데.. 월세 세입자는 소액임차인으로 분류되거든. 그래서 경매 들어가면 최우선변제권이라는게 생겨 그래서 은행 융자금액보다 월세세입자가 겅매대금에서 먼저 보증금을 받을 수가 있거든
그래서... 결론은 월세를 추천하긴 해
전세는 위 조합으로 들어가는게 가장 안전할거고
전부 포함하는 집은 사실 없겠지만 우선순위를 따져서
들어가면 사기당할 확률이 적어져
익인이들 다들 전세사기 안당하고 좋은 집 구했으면 좋겠당